Финансы » Ипотечное кредитование и его особенности в России » Модели ипотечного кредитования

Модели ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование является эффективным инструментом, стимулирующим строительство новых объектов, формирование рынка недвижимости и ценных бумаг. Существует ряд мнений в отношении моделей ипотечного кредитования в развитых странах. Полагаю, что наиболее обоснованной является следующая классификация моделей:

1. В усеченно-открытой модели (Великобритания, Израиль, Испания) ипотечные ссуды финансируются из различных источников – в том числе за счет собственного капитала банка, депозитов, межбанковских кредитов. Соответственно каждый банк устанавливает параметры ипотечного кредитования, и ставка определяется текущей экономической конъюнктурой. Такой подход возможен в странах с устойчивой экономикой. Однако в странах переходной экономики инфляция, ставки процента, курс национальной валюты, а значит, и доход граждан подвержены сильным колебаниям. Поэтому применение данной модели недостаточно эффективно. Тем не менее, многие российские банки на современном этапе используют именно эту модель ипотечного кредитования граждан.

2. В расширенной открытой модели (США) банк предоставляет ипотечный кредит конкретному гражданину исходя из уровня его доходов и кредитной истории. В этой модели источником финансовых ресурсов является вторичный рынок ценных бумаг, обеспечением которых выступают закладные на недвижимость. Государство при этом играет важную роль в формировании инфраструктуры рынка ценных бумаг, поддержании его устойчивости. Устанавливается баланс между ценой эмитированных (обращающихся) ценных бумаг на вторичном рынке и ценой закладных, служащих обеспечением эмиссии. Расширенная открытая модель является более стабильной и универсальной. Заимствование на фондовом рынке в среднесрочной перспективе возможно по фиксированным ставкам и с учетом низкого риска по сравнительно невысокой ставке процента. Федеральная национальная ипотечная ассоциация «Фэнни Мэй», созданная в 1938 г., скупает ипотечные кредиты у банков за счет привлеченных средств от выпуска долговых ценных бумаг. Отметим, что в 2006 г. общий объем рынка ипотечных облигаций составил 4,3 млрд дол. (22% от общего объема облигаций в США). Значительное влияние оказывают организации, страхующие риски дефолта первоначальных заемщиков и эмитентов облигаций.

3. Сбалансированная автономная модель (Германия) принципиально иная. Граждане образуют своего рода кооператив и на протяжении ряда лет делают взносы. Как только накоплена половина стоимости будущего жилья, член кооператива получает право на заселение. Оставшаяся часть стоимости оплачивается, как правило, в течение десяти лет, по истечении которых недвижимость переходит в собственность. Модель в наименьшей мере зависит от конъюнктуры финансовых рынков, поскольку кредитные ресурсы формируются не за счет средств фондового рынка, а за счет привлечения сбережений будущих заемщиков по принципу кассы взаимопомощи. На остатки счетов членов-пайщиков начисляется низкий, номинальный процент. Ведь целью вклада является формирование накоплений для строительства жилья, а не получение максимальных доходов по вкладу. Отметим, время приобретения жилья отодвигается, так как для строительства необходимо накопить первоначальную сумму.

Данная модель представляет интерес для России, поскольку цены на первичном рынке жилья (дома-новостройки), как правило, ниже цен вторичного рынка, а себестоимость строительства значительно ниже рыночной цены жилья. Поэтому создание строительных кооперативов, например, в рамках крупных организаций, позволит ускоренно развивать ипотеку и жилищное строительство. Подобная модель достаточно широко использовалась в дореволюционной России.

Популярные материалы:

Особенности банковской гарантии
Ø Предоставляется как в национальной, так и в иностранной валютах; Ø Не отвлекает из обращения денежные ресурсы; Ø Используется для обеспечения расчетов по заключенным договорам, преимущественно за товары, работы, услуги; Ø При предоставлении банковской гарантии обязател ...

Кассовые и срочные валютные сделки
На валютном рынке используется две группы операций: кассовые и срочные. Кассовые операции осуществляются на условиях «спот» (spot). Операция «спот» - это соглашение на куплю-продаж иностранной валюты на краткосрочный период. Доставка валюты осуществляется после вывода соглашения, но не позже двух р ...

Обзор сведений о ценных бумагах за последние пять лет
Минфин России предлагает в 2008-2010 годах увеличивать выпуск государственных облигаций, реализуя политику, направленную на замещение внешнего долга внутренними заимствованиями, говорится в пресс-релизе министерства. В 2007 году Минфин разместил государственные ценные бумаги в объеме 296 миллиардов ...