Финансы » Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков » Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту

Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту

Страница 2

Средства, полученные по текущему аннуитетному платежу, направляются в первую очередь на погашение процентов за расчетный период, оставшаяся сумма - в уплату основного долга. Очередность погашения задолженности по просроченным аннуитетным платежам устанавливается кредитным договором.

При частичном досрочном погашении кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке - 11% годовых.

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму – 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте – 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

Средние доходы первичного кредитора по ипотечному кредиту с момента его выдачи и до продажи оператору рефинансирования могут быть представлены в виде:

i х S х t D = --------- х t + К (2) 360

где D - средний доход первичного кредитора по ипотечному кредиту;

i - ставка по ипотечному кредиту;

S - средняя сумма ипотечного кредита по пулу закладных (ипотечных кредитов);

t - средний срок в днях (по пулу закладных) удержания закладных первичным кредитором (от даты выдачи до даты продажи оператору рефинансирования);

К - комиссии, взимаемые первичным кредитором с заемщика при выдаче кредита.

Если известна величина (или ее оценка) P(t) - вероятности дефолта ипотечного кредита за период t от даты его выдачи, то необходимым условием для принятия решения о работе банка "Возрождение" в качестве первичного кредитора является соотношение:

Популярные материалы:

Виды и классификация банковских ресурсов
Необходимым активным элементом банковской деятельности являются ресурсная база коммерческого банка и факторы, ее определяющие. Для осуществления своих операций банки должны иметь в своем распоряжении определенные ресурсы. Коммерческий банк, с одной стороны, привлекает свободные денежные средства юр ...

Основные финансовые показатели ОАО СК «ХХХ»
На протяжении 14 лет устойчиво и динамично увеличивается величина собственных средств ОАО СК «ХХХ». Рост собственных средств повышает финансовую устойчивость компании и создает базу для дальнейшего расширения деятельности. Постоянный рост собственных средств, свидетельствует о повышении степени над ...

Виды рисков, связанных с кредитованием физических лиц
Факторы кредитного риска являются основными критериями его классификации. В зависимости от сферы действия факторов выделяются, внутренние и внешние кредитные риски; от степени связи факторов с деятельностью банка - кредитный риск, зависимый или не зависимый от деятельности банка. Кредитные риски, з ...